INDHOLDSFORTEGNELSE
Indledning
Landsbyens forhistorie
Bindinger og forudsætninger
Planens indhold
LOKALPLAN:
BILAG:
Bilag 1: Afgrænsning og zonestatus.
Bilag 2: Arealanvendelse og områdeinddeling.
Bilag 3: Bevaringsværdige bygninger.
Bilag 4: Matrikelkort for lokalplaiiens onirådeafgrænsning.
Bilag 5: Byggeskik oennem tiderne, vejledning.
Bilag 6: Regionsbestemmelse C2 fra Hvalsø kommuneplan 1982-92, revideret 1989.
DEL A REDEGØRELSE
Lokalplanen er en ajourføring af lokalplan 27, der blev vedtaget den 26. april 1988. Der er efterfølgende i 1989 sket en ændring af kommuneplanens rammer for centerområdet C2 i Kirke Saaby. Centerområdets rammedel i kommuneplanen af 1982 indeholdt bestemmelse om friholdelse af områdets sydlige del for bebyggelse. Kommuneplanen af 1989 ændrede dette forhold, således at området kan bebygges.
Lokalplan 63, der blev vedtaget i sensommeren 1996, anvendte denne mulighed for etablering af børnehave og ca. 10 parcelhuse eller ca. 17 rækkehuse. I forbindelse med høringen af lokalplanforslag 63 viste det sig uhensigtsmæssigt, at lokalplan 27 indeholdt information om friholdelse for bebyggelse af det pågældende område.
Det er bl.a. på denne baggrund, at lokalplan 27 nu ajourføres og lokalplan 63 indføjes i lokalplan 64, hvorved der bliver overensstemmelse mellem kommneplanens rammedel for centerområde C2 i Kirke Saaby og områdeafgrænsningen for centerområdets lokalplanen.
Lokalplanen omfatter Kirke Saaby landsby. Den nærmere beliggenhed og afgrænsning fremgår af bilag 1.
Lovgrundlaget for udarbejdelse af lokalplanen er kommuneplanloven. Ifølge kommuneplanloven er det kommunens pligt at udarbejde en lokalplan inden større bygge- og anlægsarbej§der igangsættes. Lokalplanen fastlægger, hvad et område må anvendes til, samt hvordan bygninger, grønne arealer, stier, veje o. lign. skal placeres og udformes.
Kommuneplanloven indeholder regler om offentlighed i planlægningen, som sikrer, at borgerne får kendskab til de udarbejdede planer og får mulighed for at tilkendegive deres holdninger til disse planer.
Kommuneplanloven pålægger tillige kommunerne at udarbejde en plan for hele kommunen. Lokalplanen er således i overensstemmelse med Hvalsø kommuneplan 1982 - 92, revideret i 1989.
(Kilde: Kirke Såby Bylaug - oplæg til lokalplan for Kirke Såby Landsby).
Kirke Saaby omtales første gang i 1370 i en af Roskilde bispestols jordebøger, da som en eksisterende by. De ældste former af navnet lyder: Sauby, Sawby eller Saweby. Stavemåden varierer noget. Navnets betydning er usikker, men kan tænkes at referere til "Søen" - mosen mellem Saabyerne. I år 1400 sættes "Kirke" foran første gang.
I middelalderen lå Voldborg Herreds tingsted ved Kirke Saaby, og meget taler for, at dette også var tilfældet i oldtiden. Bl.a. mødes oldtidens vejsystem i byen og de store bronzealderhøje, Præstehøje, der ligger på række, vidner om et væsentligt vejforløb og en koncentreret bebyggelse. Fund fortæller om en meget rig bronzealder på stedet, men hvor bebyggelsen lå, vides ikke.
Saaby Kirke er usædvanlig. Den er romansk, opført af frådsten i første fjerdedel af det 11. århundrede som en fornem herregårdskirke. Kirkens forbillede er den gamle frådstenskatedral i Roskilde, og den havde som denne to tårne - tvillingetårne. I tilknytning til kirken fandtes tidligere herredstinghus og kirkelade.
Fra byens tidligste historie vides ikke meget. Der var en kongelig foged i byen i middelalderen. I 1600-tallet havde byen 21 gårde, der som andre steder efterhånden var kommet under godseme. Ledreborg blev med tiden den største ejer, men også Lindholm Åstrup og Ryegård optrådte som ejere.
Ved udskiftningen, der fandt sted i 1795, gennemførtes en såkaldt stjemeudstykning, der den dag i dag er ret intakt og stadig præger landskabet. Ved denne lejlighed nedlagdes tre gårde og 26 husmænd fik egne lodder på den ringeste jord.
Et virkelig interessant træk i byens historie er de mange fabrikker, som den legendariske og foretagsomme provst Heiberg skaffede til egnen sidst i 1700-tallet. Der kan nævnes florespinderi (silke), væveskole, bomuldsspinderi og den kendte plet- og knapfabrik, der oprettedes af hofjuvel Fabritius. Fabrikken havde i en snes år en stor og meget moderne produktion af bl.a. smykker, blanke våben og knapper og andet udstyr til hær og flåde. Fabrikskomplekset dækkede et større område med værksteder, beboelse, udhuse osv. Tilbage af "Fabrikshuse" er nu kun Morsøvej 7, der hører til landets ældste industribygninger.
Som sognets hovedby fik Kirke Saaby tidligt en vis centerfunktion med kirke, præstegård, skole, forretninger og håndværkere, og senere også administration. Den gamle skole - nu bibliotek - er fra 1858. I 1900 kom missionshuset "Emmaus", i 1908 forsamlingshuset og i 1910 vandværket. Den nuværende skoles ældste bygninger er fra 1939, og kommunekontor/alderdomshjem kom i 1953.
Fra 1925 til 1936 var Kirke Saaby stationsby, da den sjællandske midtbane fungerede. En byudvikling nåede at begynde på Stationsvej (Acacievej), men blev brat afbrudt ved banens nedlæggelse. Stationen blev siden landpolitistation.
Byens udvikling siden 1960 har været eksplosiv. Store parcelhuskvarterer er skudt op nord og syd for den gamle landsby.
I selve landsbyen er der også kommet nyt byggeri til; og idag består bebyggelsen af vidt forskellige elementer spændende fra fine 1700-tals bygninger til nye typehuse.
Bebyggelsen anvendes i dag overvejende til beboelse. På grund af byens funktion som lokalcenter findes en del forretninger og andet erhvervsliv. Desuden indgår fungerende gårde med deres store avlsbygninger i bybilledet.
Byens oprindelige struktur som en uregelmæssig vejforteby (d.v.s. med et åbent fællesareal midt i landsbyen) kan stadig følges i vejforløbet. Desuden udgør landsbyens østlige afgrænsning med de store gårde og tilhørende haver et markant oprindeligt træk.
I kommuneplanen 1982 - 92 og revisionen 1989 ønskes Kirke Saabys status som lokalcenter for den nordlige del af kommunen fastholdt. Den gamle landsby syd for kirken er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelse C 2. (Se bilag 7).
Rammebestemmelsen, fastlægger retningslinierne for områdets lokalplanlægning.
Hovedformålet med en lokalplan for området skal være at sikre: dels at landsbyen fremover kan fungere som et blandet bolig og erhvervsområde, dels, at typiske træk fra den oprindelige landsby bevares og understøttes i den fremtidige udvikling.
De store gårde mod øst og områdets sydøstlige del ligger i landzone. De arealer som ikke indgår i landbrugsdrift er overført til byzone.
Gadekæret er omfattet af Naturfredningslovens § 43. Det betyder, at der ikke må laves ændringer i gadekæret uden tilladelse fra Roskilde amt.
Ifølge småhusreglementet fra 1985 kan der i dag udføres en række bygningsændrin-ger, som tidligere krævede godkendelse fra bygningsmyndigheden. For at sikre bevaringen af landsbymiljøet er det i lokalplanen bestemt, at man alligevel skal søge kommunens tilladelse til at foretage bygningsarbejder, der vedrører bebyggelsens udseende, omfang og placering. Det gælder feks.:
- Opførelse af carporte, garager, udhuse, drivhuse og småhuse med et bebygget areal på over 25 m2 bebygget areal.
BLANDET BOLIG OG ERHVERV (LOKALCENTER).
Landsbyen fastlægges som et blandet bolig og erhvervsområde.
De eksisterende erhvervsbygninger kan fortsat anvendes til erhverv. Endvidere kan der i driftbygningerne på de eksisterende landbrugsejendomme indrettes boliger og erhverv på betingelse af at ejendommens karakter af gårdbebyggelse ikke ændres.
For al erhvervsvirksomhed gælder det, at områdets landsbykarakter ikke må ændres, og at virksomheden ikke må medføre gener for de omkringboende.
BEVARING AF EKSISTERENDE BEBYGGELSE
Gamle bebyggelser og nyere stilperioders bygninger skal så vidt muligt fastholdes i deres oprindelige udformning. Skal huset renoveres, eller skal det udvides, bør udforrrming, materialevalg m.m. være i overensstemmelse med den oprindelige bygnings byggeskik.
En række af landsbyens huse (se bilag 3) er klassificeret som bevaringsværdige. Det betyder, at bygningens udseende eller placering anses for at være vigtig for det landsbymiljø, man ønsker at bevare.
Når husene betegnes som bevaringsværdige i lokalplanen, er det ikke det samme, som en fredning, hvor en bygning skal bibeholdes eller tilbageføres til sin oprindelig udformning. Man ønsker blot, at eventuelle bygningsændringer m.v. følger lokalplanens retningslinier.
Det vil feks. være muligt, at udskifte et stråtag til et tag af bølgeeternitplader og at bringe installationer og isolering op til en nutidig standard. (Hvis en bygning ønskes fredet skal dette ske i henhold til bestemmelserne i bygningsfredningsloven).
Bilag 5: "Byggeskik gennem tiderne" er en vejledning i bygningsdeles og oprindelige materialers anvendelse, således at alle fremtidige bygningsændringer - også de, der ikke kræver tilladelse fra kommunen eller andre myndigheder - kan udføres i overensstemmelse med den oprindelige byggestil og bidrage til at bevare landsbymiljøet.
NY BEBYGGELSE
Ved udstykning af eksisterende grunde kan der spredt i byen indpasses enkelte nye huse. Endvidere er der i planen anvist mulighed for at opføre parcelhuse i områdets sydlige del og bebyggelse til bolig og evt. erhverv i områdets østlige del.
TRAFIK
Vejsystemet forudsættes i det store hele bibeholdt. Dog åbnes der mulighed for en trafiksanering af vejene med adskillelse af den kørende og gående trafik og hastighedsdæmpende foranstaltninger. I lokalplan 14 § 4.4. er der mulighed for at fortsætte trafiksaneringen af Fynsvej - Bogøvej, således at man opnår en sammenhængende sikring af børnenes vej til skolen.
I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse 1994-08-16 nr. 746 om planlægning, ændret ved L 1995-05-17 nr. 311) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i denne lokalplan i § 2 nævnte område:
§ 1 LOKALPLANENS FORMÅL:
1.1 At sikre, at landsbyen kan fungere som boligområde og samtidig indeholde lokalcenterfunktioner for den nordlige del af kommunen samt landbrug.
1.2 At sikre bebyggelsens landsbykarakter gennem retningslinier for nyt byggeri, samt om- og tilbygning, uden derved at hindre områdets udvikling som lokalcenter.
1.3 At muliggøre trafiksanering af vejene i lokalplanområdet.
1.4 At sikre friarealer, beplantning og grønne kiler af værdi for landsbymiljøet.
§ 2 LOKALPLANOMRÅDE OG ZONESTATUS.
2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. I og omfatter følgende matrikelnumre jf. bilag 6):
6-b, 7-b, 7-c, 7-d, 7-1, 7-n, 8-a, 8-b, 8-c, 8-g, 8-h, 8-ii, 8-kb, del af 9-a, 9-b, 9-f, 9-g, 9-h, 9-i, 9-k, 9-1, 9-m, 9-n, 9-o, 9-p, 9-r, del af I O-c, del af 1 1, del af 12-a, 15,c, 15,d, 15-f, 20-b, §)4, b, 34-c, 34-d, 34-e, 37, 38, 39-a, i9-b, 39-c, §)9-d, 40, 41-a, 41-c, 42-a, 42-b, 4§)-a, 44, 45-a, 45-b, 46-a, 46-b, 48, 49, 50, 51-a, 51-b, 52, 53-a, 5§)-c, 54-a, 54-c, 54-d, 55, 57-b, 57-c, 57-d, 57-e, 58-a, 58-b, 59, 61, 104, 105, 106, 114 alle af Kirke Saaby by, Kirke Saaby sogn.
Lokalplanen omfatter gadejord (vej, gadekær m.v.) samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra de ovenfor nævnte ejendomme.
2.2 Ejendommene I0-c, del af I I og del af 12-a er helt eller delvis beliggende i landzone ivf. bilag I. Øvrige ejendomme er beliggende i byzone.
2.3 Lokalplanen opdeles i delområder I, II, III og IV som vist på bilag 2.
§ 3 DELOMRÅDERNES ANVENDELSE,.
3.0 OMRÅDE I og II. - BOLIGOMRÅDER.
3.1 Det i bilag 2 viste område I må med de i 3.03, 3.04 og 3.05 nævnte undtagelser kun anvendes til boligfonnål.
3.2 Bebyggelsen skal bestå af fritliggende parcelhusbebyggelse, med I bolig pr. parcel. I det nye boligområde - område Il - i forlængelse af Lyøvænget og Enøvænget kan der opføres rækkehuse, der dog skal overholde bebyggelsesprocenten på 25. I samme område kan der etableres børnehave.
3.3 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, der almindeligvis kan udføres i boligområder på betingelse af:
at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom,
at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres (herunder ved skiltning, udendørs oplag og lignende) og områdets landsbykarakter ikke brydes,
at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom.
3.4 Den i bilag 2 viste ejendom mærket vandværk kan anvendes til kollektive anlæg som vandværk, vandindvinding og lignende.
3.5 På den i bilag 2 viste ejendom mærket erhverv kan der inden for de bygningsmæssige rammer indrettes mindre butikker, klinikker og/eller mindre kontorer.
Der må ikke indrettes særligt forurenende virksomheder, som kræver godkendelse efter miljøbeskyttelseslovens kapitel 5.
3.1 OMRÅDE III OG IV - LANDBRUG/BLANDET BOLIG OG ERHVERV OG BLANDET BOLIG OG ERHVERV.
3.1.1 Eksisterende landbrugsejendomme kan fortsat anvendes til jordbrugsformål.
3.1.2 I de tilfælde, hvor der ikke længere drives landbrug på ejendommene kan kommunalbestyrelsen tillade, at de eksisterende bygninger indrettes til bolig- samt erhvervsformål på betingelse af, at ejendommens karakter af gårdbebyggelse ikke forandres. Endvidere kan der opføres ny bebyggelse til bolig- og erhvervsformål i område III.
Der må kun drives erhvervsvirksomhed, som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt hører hjemme i området. Udnyttelse til erhverv er betinget af.
at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn, drives på en sådan måde, at områdets landsbykarakter ikke brydes.
at udendørs oplag ikke må etableres uden kommunalbestyrelsens tilladelse og kun mod afskærmende beplantning.
at erhvervsmæssig parkering ikke må etableres uden kommunalbestyrelsens tilladelse.
3.2 OMRÅDE V.
3.2.1 Område til offentligt formål med gadekær beliggende på gadejord. Arealet kan anvendes til almene formål i Kr. Saaby, som bylaugsfester o.l.
§ 4 UDSTYKNING,.
4.1 Udstykning inden for lokalplanens område skal godkendes af kommunalbestyrelsen ved fremsendelse af udstykningsplan.
4.2 I områderne I, og III må ikke foretages udstykning, der påvirker områdets landsbykarakter, bevaringsværdige bygninger og beplantninger på negativ måde.
§ 5 VEJE OG STIER.
5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med en beliggenhed som vist i bilag 2:
Vejene A-B og C-D i en bredde af 8 m.
5,2 Vejstrækningeme indenfor lokalplanområdet kan etableres som stilleveje med hastighedsdæmpende foranstaltninger og adskillelse af den kørende og gående trafik. Der kan etableres ensrettede veje, hvis formålet er at skabe mere sikre skoleveje.
§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING.
6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. For det nye boligområde - område II - ved Lyøvænget og Enøvænget må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25.
6.2 Bebyggelsen må ikke opføres med mere end I2 etage.
Kommunalbestyrelsen kan godkende, at bebyggelsen udføres med trempel på betingelse af, at bygningens omfang og udformning harmonerer med områdets landsbybebyggelse. I forbindelse hermed kan tagets vinkel med det vandrette plan være mellem 35 og 55 grader.
6.3 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne i bygningsreglementet.
6.4 Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 2,8 m og skal være mindst 2 m målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade (tagets overside). Bygninger med trempel kan dog gives en facadehøjde på max. 3,5 m.
6.5 Ny bebyggelse over 25 kvm bebygget areal skal opføres som længehuse. Der kan opføres sidebygninger til et længehus.
6.6 Tage skal udføres som symmetriske saddeltage uden valm.
6.7 Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 35 og 55 grader. Børnehaven "Fug lemarken" kan fortsat være opført med nuværende taghældning.
Småhuse, udhuse, drivhuse, carporte, garager og lignende bebyggelse kan dog udføres med en taghældning på under 35 grader.
Om- og tilbygninger til bygninger med en taghældning på under 35 grader kan udføres med samme taghældning som den eksisterende bygning.
6.8 Tagetager - herunder altan, balkon og lignende - må ikke krages ud over gavl.
6.9 Bestemmlserne i 6.01 til 6.08 gælder ikke for de ejendomme i område III, der anvendes til landbrugets driftsbygninger.
§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMIRÆDEN.
7.1 Tagflader skal dækkes enten med strå, rør, teglrøde tagsten, ensfarvede bølgeeternitplader eller tagpap i sort eller grå farve.
Bestemmelsen hindrer ikke tagvinduer og kviste. Bestemmelsen gælder ikke for landbrugets driftsbygninger.
7.2 Skiltning skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Der må kun opsættes skilte, som ikke ændrer bygningens karakter af landsbybebyggelse eller områdets landsbykarakter.
Blanke og reflekterende skilte samt lysskilte er ikke tilladt.
7.3 Ved udvidelse, ombygning eller ændring af eksisterende bebyggelse skal materialevalg og konstruktioner svare til husets oprindelige bygningsform og byggeskik, med mindre ændringerne er så gennemgribende, at huset får karakter af nybebyggelse.
7.4 For de i bilag 3 viste bevaringsværdige bebyggelser og for opførelse af ny bebyggelse gælder at vinduer og døre skal fremtræde som hul i mur og at udvendige bygningssider kun må fremstå som pudset eller vandskuret mur ubehandlet eller i far-ve svarende til kalk-farveme hvid, rød og okker (gul). Gavltrekanter kan dog udføres med lodret træbeklædning - en på to.
§ 8 UBEBYGGEDE AREALER.
8.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes.
8.2 Hegn mod vej og friholdte arealer må kun etableres som træhegn, levende hegn eller stengærder. Støttemure, havemure samt hegn af murfliser, knækfliser og lignende må ikke etableres.
8.3 Det friholdte område omkring skal bevares som rekreativt område med græs samt omkransende træ-beplantning. Bylauget kan beslutte, at benytte dele af gadekærsjorden til rekreative aktiviteter som feks. bålplads og lignende.
8.4 Belysning på veje skal udføres i lighed med den øvrige vejbelysning i Kr. Saaby bymidte.
8.5 Belysning på stier skal udføres med sti- eller parklamper.
8.6 Stier kan befæstes med fast belægning, grus eller lignende løs befæstelse.
8.7 Kørearealer skal befæstes med asfalt eller mekanisk stabilt grus.
8.8 Fortove kan befæstes med asfalt, betonbelægninger eller mekanisk stabilt grus.
§ 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE.
9.1 Før ny bebyggelse kan tages i brug skal stier, veje og vendepladser være etableret i overensstemmelse med de på kortbilag 2 viste retningslinier.
§ 10 ADMINISTRATION.
10.I Inden kommunalbestyrelsen træffer afgørelse i dispensationssager skal der indhentes udtalelse fra Kirke Saaby Bylaug samt relevante grundejerforeninger.
§ 11 OPHÆVELSE AF TIDLIGERE LOKALPLANER.
11.1 Lokalplan nr. 27 vedtaget af kommunalbestyrelsen den 26. april 1988 og lokalplan nr 63 vedtaget af kommunalbestyrelsen den 27. august 1996 ophæves med vedtagelse af denne plan.
§ 12 VEDTAGELSESPÅTEGNING
12.1 Lokalplanen er vedtaget af Hvalsø kommunalbestyrelse som forslag den 25. marts 1997. Lokalplanen er vedtaget endeligt af kommunalbestyrelsen den 24. juni 1997.
på kommunalbestyrelsens vegne
Hilmer Fenger
borgmester